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购买二手房时不容忽视的事项
作者:admin    分类:装修知识    时间:2015-11-26 9:03:37    浏览:532次
购买二手房时不容忽视的事项由www.guizaoni99.com提供,真诚希望购买二手房时不容忽视的事项能为您提供必要的帮助!
    购买二手房时,一定要仔细检查室内工程质量,比如门、床、墙壁、地面等的质量,还要查看室内是否有漏水、水电是否正常、各项设备是否正常、水电气费是否结清等。
    ○了解买房程序
    购买“二手房”买卖双方必须要签订《房屋买卖合同》,并到房屋所在区、县国土房管 局市场交易管理部门,办理已购住房出售登记、过户和缴纳国家规定的税费手续。
    ○对房屋结构情况的考察
    二手房屋结构比较复杂,有些房子还经过多次改造,结构一般较差。因此,购买二手房时,不仅要了解房屋建成的年代,建筑面积和使用面积是否与产权证上标明的相一致,房屋布局是否合理,设施设备是否齐全、完好等情况,更要详细考察房屋的结构情况,了解房屋有无破坏结构的装修,有无私搭、改建等造成主体结构损坏隐患的情况。
    另外购买二手房还要对房屋进行实地考察,了解户型是否合理,有没有特别不适合居住的缺点。如果存在上述问题,则不要购买,以免购买后既要加大维修费用,又时刻面临不安全的危险。
    ○对房屋周边环境和设施设备的考察。
    随着人们生活水平的提高,对居住区环境及配套设施的要求也越来越高。旧房子的周边环境已经形成多年,一般很难改变。因此,购买旧房时,要认真考察房屋周围有无污染源,如噪音、有害气体、水污染、垃圾等,另外还有房屋周边环境、水区安全保卫、卫生清洁等方面情况。
    ○对房屋配套设施设备的考察。
    要全面了解水质、水压、供电容量、燃气供应、暖气供应情况和收费标准以及电视接收的清晰度等。另外还要观察电梯的品牌、速度和管理方式,是否安全、便捷并提供24小时服务,如有机会最好走访一些老邻居,对房屋及周围环境设施做更多的深入了解。
    ○确认所购二手房的准确面积
    产权证上一般标明的是建筑面积,买主还需了解使用面积和户内的实际面积。
    ○审查房屋产权转移是否受到限制
    看房屋有无被司法机关查封,有无被抵押,是否是允许上市交易的经济适用房,近期是否被列入拆迁范围等。房屋的用途是民用还是商用。土地使用权是出让的还是划拨的,出让土地使用年限还有多长,是否划算,是否是农村集体土地,因为现行法律法规还不允许城市居民购买农村集体土地上所建的房屋。
    ○了解房源
    在购买二手前,应先确定所购房源是否属于房改出售的房屋。因为按照房改的有关规定,城市职工以标准价或成本价购买的房屋,在购房后5年之内不得上市交易;5年之后,如果出售房屋,原产权单位也有优先购买的权利。如果购买的是这样的房屋,就有可能出现问题。
    ○产权是否可靠
    需注意产权证上的名字与房主是否一致,产权的性质和内容,包括面积、地址及标准价房的分配比例。同时,还要验看正本、查询产权证的真实性。此外,还要知晓二手房是成本价房还是标准价房或者是经济适用房,产权性质的不同牵涉到成交过程的复杂程度,也牵涉到买房收益的分配问题,最终影响到二手房买卖合同的签订。
    ○原单位是否允许转卖
    需确认原单位是否同意出让及与原产权单位确认利益的分配办法,标准价购买的公房出让是存在按成本价补足费用或者与原单位按比例分成的问题,买主应当对此有所了解。此外,军产、院产、校产的公房一般与本单位的办公场所在一个大院里,上述单位一般被列为特殊单位,这种公房单位没有同意之前,不可能取得上市资格。
    ○是否有私搭私建部分
    需注意是否占用公共空间,是否有改动过房屋的内部结构,是否有牵涉到面积计算的结构改动,在购买时应该将这些因素考虑到,并将额外增加的面积刨除在房价计算之外,当然了,这需要和房主具体协商了。
    ○注意房屋的抵押状态
    通常,出卖方在出售房屋时,房子本身还有部分银行贷款没有还清,即房屋处于抵押状态。从法律上来讲,出卖方没有还清银行贷款前,是不能出售房屋的,签署的合同系无效合同,除非银行同意出售。实践中出卖方通常要求买房人先行交纳一部分房款用于偿还银行贷款,银行办理解押手续后,双方再办理交易手续。这种交易,律师提醒广大买房人要将将房款直接支付给抵押银行,否则出卖方不办理解押,可能导致买房人面临合同无效的风险,最后可能房款也无法追回。
    ○审查房屋是否存在租赁关系
    如果买房时,房主与第三人还存在着租赁关系,在此情况下,买受人虽然能取得房屋产权,却有可能因租赁期未满而无法入住;或买卖合同可能因为侵犯了承租人的优先购买权而被撤销,从而陷入诉讼纠纷之中。
    ○房子是否允许出售
    因为公有住房“房改”售房时,有些单位还保留有优先收购权。所以,买房前一定要征询原产权单位同意所购房屋转让的书面意见,并签字盖章以防产权纠纷。
    ○了解准确建筑面积
    合同中约定出售房屋的面积应以现在的产权证上注明的为准,其他面积不计在内。此外,还要考察 地段、环境、价位和房屋结构、格局、采光条件以及物业管理等相关问题。
    ○所有权是否真实完整
    买房时要查看房屋所有权人是否与他人拥有“共有权”关系,房屋有无其他债权、债务纠纷。但最要紧的是,一定要由卖方出示、提供合法的“房屋所有权证”。
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